购买二手住房要注意哪些事情

老中介人潘 · 发表于 2022-9-15 06:35:58

本帖最后由老中介人潘于 2022-9-15 16:44 编辑

购买二手住房，要注意哪些事情？

      答：买方主要目的是及时把房屋的产权过户到自己名下，及时接收房屋。具体可以四看：
      一看，首先要看房屋与土地及出入门路，房子是否合适喜欢。看看房子的建筑面积、建筑结构、建筑质量、装修情况、配套设施，以及附送挂件与搭送物品。危房不能购买。
   二看，要看看产权证，核对所有权人。产权证有房屋的坐落地址、建筑面积、所在楼层、用地面积、用地性质、用地类型、四至与楼层的配图，有的还有附属用房。查看一下房屋建造年份、土地使用权年限。查对一下产权证的面积、四至是否与实际相符。
   调查咨询该房屋有无抵押贷款，有无查封限制，是否做了居住权。
   国有出让土地的房屋可以直接过户，国有划拨土地的房屋，过户时须缴纳土地出让金申办出让土地，集体土地的房屋非本集体组织人员，不得购买。调查咨询是否经济适用房、限价房，如果是经济适用房、限价房，限售期满并缴纳相关费用后，才可过户。人才补贴购房、大学生补贴购房限售期满，可以过户。
   三看，不管是哪方起草的合同，当事方一定要认真阅看，字字句句都要斟酌斟酌，自己满意之后，方可签字。要注意成交价款、付款方式（约定按揭的，付了多少房款，可以申办产权过户）、税费承担、水电有线电视管道燃气缴费转户、房屋移交等等的约定。
   房款支付，建议支付给房屋所有权人，付款方法建议采用银行转账。每笔房款由收款人出具收条。
   如果是按揭购房，合同上应该写明首付款多少，按揭贷款多少。预先到银行咨询一下，本户与该房屋能否办理按揭，能办出多少金额，具体怎么办办，及注意事项。
   如果是为孩子报名读书而买房子的，要有合同的约定，约定卖方与家人什么时候迁出户口。
   房价由买卖双方洽谈，有些卖方抛出的是叫价，可以讨价还价，有些卖方抛出的是实价，到了底价或者接近底价，房子合适价格合理的，在谈价中就要把握机遇。
      房屋过户买方要缴纳契税（契税税率3％、2％、1.5％、1％），卖方要缴纳增值税（及附加税）5.5％（住房出证时间满2年的，免征增值税）、个人所得税（住房个税税率1％，赠与所得的房屋出售，个税税率20％，出证时间满五年且家庭唯一住房的，免征个税），如果合同约定卖方的过户税费由买方承担，买方就要测算一下这笔税款是否能够承担。
      四看，房屋移交时，要查验房屋，检查一下房屋与装修有无变化损坏，附送挂件物品少了没有，结清水电、管道燃气、有线电视、物业管理的缴费并转户。签写结账移交单，领取房屋钥匙。
   最后把房屋买卖合同、房款支付凭据、结账移交单整理保存。

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购买二手房，哪些房屋不能购买？哪些房屋不能急于下单？
答：首先要寻找有产权证并可及时过户的房屋。对没有不动产权证（或没有房屋所有权证、国有土地使用证）的房屋，不要去购买；对集体土地的房屋，除本集体组织人员外，其他人员不要去购买；对危房，不要去购买；对查封的房屋，要待解封之后，才可以买卖过户；对经济适用房、限价房，要待限售期满并缴纳相关款项之后，才可以买卖过户；对人才补贴购房的房屋，对大学生补贴购房的房屋，要待限售期满，才可以买卖过户（除政策另有规定外）；对房屋所有权人已经死亡的房屋，把产权证变更到法定继承人（或按法律程序变更到某人）之后，才可以买卖过户。

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波萝波萝 · 发表于 2022-9-15 15:24:53

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小小小马甲 · 发表于 2022-9-15 16:19:58

调查咨询该房屋有无抵押贷款，有无查封限制，是否做了居住权。
这个是在办证中心查询，其他人可以去查询，还是只能房产本人可以查询？

ywq8620 · 发表于 2022-9-15 16:36:07

小宝888 · 发表于 2022-9-15 18:51:33

小小小马甲发表于 2022-9-15 16:19
调查咨询该房屋有无抵押贷款，有无查封限制，是否做了居住权。
这个是在办证中心查询，其他人可以去查询 ...

这种应该是挂房源的时候，中介就要核查好了！

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