宁波楼市转冷从奉化开始！奉化部分热盘开始卖不动了？
宁波楼市大佬2020-12-07年末快到了，宁波那些为业绩冲刺的开发商赶紧推盘，倒挂热盘频开。其间，又有个别超级热盘摇号出问题，这段时间宁波楼市很热闹。但是，据我了解：11月宁波市六区商品住宅成交量四连降。反到是二手房成交量止跌回升！
宁波市六区商品住宅成交5297套，较10月份减少181套，环比下降3.3%。
宁波市六区二手房成交5698套，较10月份增加472套，环比上升9%。
透过数据可以看到真相！那就是奉化热盘卖不动了！
据我了解：奉化地铁沿线和主城新盘，此前都是开一个光一个。但是，十一月出现2个反常新盘。
一个是靠近3号线大成路站的大成东境，开盘从8月的100%，降到83%。
一个是奉化主城的和光城樾，开盘去化率是从准光盘，降到60%。
可以看出：这两盘新一批住宅备案价都涨了1.5k左右，三个月时间，涨幅接近10%！
大成东境这批住宅备案价：1.85w。而去年底开盘的贴隔壁桂语映月府，备案价不到1.6w。
和光城樾庭今年六月底首次备案价：1.224w，比这一批涨了2.2w。相比之下，林语春风里价格没变，继续光盘；备案均价涨了0.5k的龙宸璟庭、凤璘府，也都准光盘。
由此，可以看出：像龙宸璟庭、大成东境府，新推的房源数比前一批多，而认购人数反而下降。房价上涨对购房需求都是一种抑制。
这两年，北仑主城区、姜山、杭州湾等地新盘，价格涨到一定程度后，均出现趋缓状况。奉化，预计也不例外。
11月，宁波市区共有21个新盘完成开盘，总房源8300套，认购人数超过17000人、是房源总数的两倍。
可见市场整体上还是热的！但是，从认购审核数据与总房源比较、最终去化率看，新盘分化明显。
如云潮中心、江汇城、宸之芯里这样的超级热盘，不出意外光盘；而地段有缺陷，相对冷门的新盘，就卖得不怎么样了！
另外，将近半数的新盘都明显有认筹者最终弃购的情况。
其中，无房户弃购现象更为普遍。21个新盘，供无房户4530套，最终中签无房户才2500人。也就是超过2000套无房户房源没有被选购。
热如奉化方桥的林语春风、甬江东南岸的璟誉府、九龙湖的桂语风荷，虽然开盘光盘，但无房户人数都超过房源数。
据我了解：有一个新盘有接近40%的无房户弃购！也有一个新盘遭遇大量有房户弃购。像和光城樾庭，供有房户房源222套，经审核的有房户是192人。最终中签的有房户是90人，超过一半有房户最后弃购了。
为什么会有这么高的弃购率？
无论是自住还是投资，购房者普遍都有性价比概念！
在市区宅地出让“限房价、竞地价”规则下，每个新盘都会明确均价多少。因此，答案显而易见。
我预计：近期购房者挑挑拣拣的心态，会持续存在；如果供应量充足、各个板块新开楼盘会有竞盘。一些地段有缺陷或者房价相不怎么便宜的盘，被弃购的可能性会更大些！
成交量被腰斩的宁波市区二手房市场，在房贷趋紧、倒挂楼盘持续抢客下，上月意外成交回升。
有人表示：这次成交涨幅不到10%，总体表现平稳。之所以成交放大，与十月份8天长假有关，二手房市场回暖还为时过早。
我预计：宁波市区二手房成交回升，与临近年底房东主动降价快速成交有关！
据我了解：宁波房东降价明显，而且降价幅度很大。
其中降得最狠的，总价已经降了六七十万元！
所以，年底前二手房房东主动降价已经是普通现象！从奉化开始的凉意将会覆盖到整个宁波楼市。直至宁波楼市开始房价下跌！
你们对此有什么不同的看法么？欢迎留言讨论
方桥以后会怎么样拭目以待，方桥已经快到山脚。方桥没有靠近东钱湖云龙横溪有前途。
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