[政策] 9月1日起，小区要设中修以下维修资金账户
提示：停车费、物业经营用房出租费扣除管理成本后也可存入原来物业公司代收的日常维修费去向将更加透明《关于开设中修以下维修资金账户的通知（试行）》9月1日起将正式开始施行。根据这个通知，一家物业服务企业应设立一个中修以下维修资金账户，并以所管理的每个物业项目（小区或楼宇）为单位设立子账户。
“除了中修以下维修资金或日常维修费外，小区的停车费、物业经营用房的出租费，以及利用小区场地产生的广告费、场地费等，扣除物业服务企业的管理成本外的剩余部分，也可存入这个账户。”市物业和住房维修资金管理中心相关负责人说，业主可以通过业委会（或社区居委会）对这个账户进行监管，从而了解这些资金的去向和用途。
账户
每个小区都要设立一个公共账户
《通知》要求，一家物业服务企业设立一个中修以下维修资金账户（主账户）。所谓中修以下维修，其实就是指日常维修。“可以说，除了电梯更换和屋面、墙面整体维修外，小区里发生的９０％以上的维修都是中修以下维修。”市物业和住房维修资金管理中心相关负责人说。
在向物管中心申请中修以下维修资金之前，物业服务企业应在物管中心指定的维修资金代理银行网点开设中修以下维修资金账户。同时，在主账户内，物业服务企业再以所管理的每个物业项目为单位设立子账户。
《通知》也指出，对未实施物业管理的住宅项目，由属地街道办事处或社区居委会开设维修资金账户。
用途
每年第一季度划拨维修资金
那这个账户有什么作用呢？
该负责人解释，每年的第一季度，市物管中心将对每个小区内已建立维修资金的房屋（例如房改房）按规定标准划入中修以下维修资金到该账户。不过，划拨这笔资金的话，还需要一定的程序。
首先要提出申请。成立业主委员会的，由业委会委托物业服务企业向物管中心提出申请；未成立业主委员会的，由当地社区居委会临时行使业委会权利，委托物业服务企业提出申请。
同时，物业服务企业还要与业委会签订《物业服务委托合同》的补充协议，明确由业委会委托物业服务企业每年度按规定标准向物管中心申请划拨中修以下维修资金。未成立业主委员会的，由社区居委会与物业服务企业签订补充协议。
在申请划拨中修以下维修资金前，应对每套房屋的资金列支情况进行公示。若有业主不同意在账户内列支维修资金的，物业公司应做好登记并报物管中心。“这部分资金将不予划拨，由房屋业主按相应标准自行向物业服务企业缴纳中修以下维修资金。”
物业服务企业凭中修以下维修资金申报表（需经辖区物业管理主管部门备案）、申请人委托书、物业合同补充协议、公示资料、业委会同意（未成立业委会的，由社区居委会同意）申请的证明、已开设中修以下维修资金账户的证明等材料报物管中心审核。
最后，物业服务企业上报的资料经审核通过后，由物管中心出具《中修以下项目维修资金划拨清单》及转账支票。“物业公司持《中修以下维修资金划拨清单》及转账支票，到开户银行填制银行支款单，银行就会把中修以下维修资金划转至该公司开设的主账户，并对应到各子账户中。”
资金
停车费等也可存入这个账户
值得注意的是，物业向物管中心申请中修以下维修资金，必须建立在业主已经交存物业专项维修资金的基础上。未交存物业专项维修资金的业主按物价部门规定的缴费标准，向物业服务企业缴纳中修以下维修费用。
那中修以下维修资金的收费标准是多少呢？“它的收费标准和原来的日常维修费是一样的。”按照宁波市物价局２００１年出台的《宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法》，多层（６层及以下）以及无电梯的中层（７至９层）住宅每平方米每年１．５元；经营用房等非住宅以及有电梯的中层住宅每平方米每年２元。同时，物管中心每年划拨到每个小区中修以下维修资金账户的金额也是根据这个标准。
“中修以下维修资金划入账户后，物业公司不得再向已在维修资金账户中列支过中修以下维修资金的房屋业主收取日常维修费。”
同时，该负责人还强调，除中修以下维修资金外，物业公司利用物业项目共用部位、共用设施所产生的收益，包括停车费、物业经营用房出租费、广告费以及场地租赁费等收入，扣除物业服务企业的管理成本外的剩余部分，经业主委员会同意后（未成立业主委员会的，由社区居委会同意），也可存入这个账户，并用于中修以下维修。
“具体存入的收益比例，可以由业主委员会或社区居委会与物业服务企业进行约定。”该负责人说，这样一来，业主可以很清楚地知道，这些小区的公共收益部分都用到了什么地方。
审计
业主有疑问可申请审计账户
为保证账户内的资金不挪用，《通知》规定了中修以下维修资金采用物业服务企业先垫支再报销的原则。
物业服务企业可在每个季度末向银行申请划拨一次中修以下维修资金。不过，物业服务企业需在账户内使用中修以下维修资金时，需持银行转账支票、银行支款单、经业主委员会盖章同意（未成立业主委员会的，由社区居委会盖章同意）划拨的证明，到开户银行办理维修资金使用手续。
物业管理项目内中修以下维修项目经费超出年初预算范围的，且单个维修费用超过１０００元的，物业公司还需报业委会审核后（未成立业主委员会的，由社区居委会同审核）再实施维修。
为了保证资金安全，主账户为一户通账户，主要用于汇总子账户的资金，其余额为所有子账户余额之和。“主账户不得进行通存通兑，也不得开通网上银行业务。”
子账户户名应与主账户一致，并共用一套预留印鉴。“需要指出的是，子账户不能直接对外办理支付结算业务，银行也不受理物业服务企业递交的单一转账支票。”这样一来，物业企业到银行去划拨账户内资金时，若没有业主委员会的书面同意，银行将不会办理资金划拨手续。
这种业主委员会、物业企业、银行共同把关的模式，不仅保证资金的安全有效使用，同时业主也能知道中修以下维修资金（即日常维修费）、停车费、广告费、物业经营用房租金等的去向了。
同时，《通知》也要求物业公司建立维修台账资料，保存好维修项目原始资料（如维修发票、业委会审核意见等），以备业主委员会、社区居委会、属地街道、物业管理部门、维修资金管理机构以及审计部门的检查。
该负责人说，业主如果对这个账户的资金去向有疑问，还可以向物管中心确定的审计单位申请审计，审计是免费的。
链接
市建委还推出了三项便民措施
为了帮助广大业主正确使用维修资金，快捷解决房屋维修问题，保证房屋维修质量，市建委还推出了三项便民措施。
一是向业主委员会提供五家以上信誉好、质量好的维修施工单位推荐名单，供业主自主选择。
二是向业主委员会提供四家造价咨询单位推荐名单，若业主委员会选择推荐名单内企业，免咨询费。
三是向业主委员会提供四家工程监理单位推荐名单，对大型的房屋维修工程，若业主委员会选择若业主委员会选择推荐名单内企业，免工程监理费。
摘自：东南商报 记者 林伟 通讯员 归律
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